Realkredit Danmark

Som følge af de stigende ejendomspriser og flere års tilbagebetaling på lån er der i mange andelsboligforeninger oparbejdet en ret stor formue bundet i ejendommen. Den stigning i andelskronens værdi, det medfører, er positiv for andelsboligforeningens medlemmer.
En del foreninger vil dog gerne have mulighed for fremover at kunne styre udviklingen i andelskronens værdi bedre og ønsker måske samtidig en større likviditet til finansiering af vedligeholdelses- /forbedringsopgaver eller en lavere boligafgift.

Det kan være, at værdien af andelskronen er blevet så høj, at det vanskeliggør omsætningen af andelsbeviset, eller at der søges finansiering af store løbende moderniseringer, hvor ydelsen på finansieringen ønskes skubbet flere år ud i fremtiden. Der kan også være tale om, at foreningens ejendom for år tilbage er belånt med indekslån, hvor boligafgiften har vokset sig vel høj som følge af indeksopskrivningerne.

Et Ratelån hos Realkredit Danmark kan være løsningen i disse og andre tilfælde.

Hvad er et Ratelån?
Ratelån bygger på, at der optages lån i foreningens ejendom. Vi kan tilpasse lånet til foreningens behov og økonomi inden for maksimalt 80% af ejendommens værdi.

Et Ratelån er en kombination af et realkreditlån over 30 år - FlexLån med årlig rentetilpasning (type F1 K) - og en kreditfacilitet i Danske Bank eller BG Bank. Det giver ikke bare stor fleksibilitet med hensyn til udbetalingerne, men også en billig lånerente på realkreditlånet.

Kreditfaciliteten i Danske Bank eller BG Bank benyttes til at foretage de ønskede udbetalinger samt betaling af terminsydelser på lånet. Hvert år nulstilles kontoen ved en udbetaling på realkreditlånet. Realkreditlånet udbetales derved i rater over en årrække, men kan også udbetales som et engangsbeløb med en aftale om, at foreningen først belastes økonomisk af de løbende terminsydelser efter en årrække

I udbetalingsperioden - dog maksimalt 10 år - betales ikke afdrag på realkreditlånet (stående lån). Lånets restgæld vil aldrig blive større end de rater, der er udbetalt plus tillagte renter.

Alle betalinger kører automatisk via BetalingsService. Vi overfører blot de løbende aftalte udbetalinger til andelsboligforeningens konto i en bank eller sparekasse. På betalingsoversigten vises lånets aktuelle restgæld og de løbende terminsydelser. Lånet kan derfor følges løbende.

Fleksible muligheder
Andelsboligforeningen bestemmer selv, hvordan pengene fra et Ratelån skal udbetales. Hvis der eksempelvis ønskes en lavere boligafgift i de næste 10 år kan dette finansieres ved at få lånet udbetalt i valgte rater over de 10 år. Hele lånet kan også udbetales straks som en engangsudbetaling, hvor foreningen først bliver økonomisk belastet af tilbagebetalingen efter f. eks. 10 år.

Der er fire forhold, der skal tages stilling til, som skal indarbejdes i udbetalingsaftalen:

Hvor stor skal en evt. engangsudbetaling være
Størrelsen på evt. løbende udbetalinger
Hvor ofte skal udbetalingerne ske
Hvor lang skal udbetalingsperioden være.

Der er endvidere mulighed for at vælge både et engangsbeløb og en løbende udbetaling.

Efter godkendelse fra Realkredit Danmark kan der til enhver tid ændres på de valgte udbetalinger, hvis der eksempelvis uventet opstår behov for finansiering af større vedligeholdelsesopgaver eller andre pludselige udgifter. Lånet er også fleksibelt med hensyn til den valgte udbetalingsperiode, som er den periode, hvor foreningen ikke belastes økonomisk af de løbende terminsydelser. Udbetalingsperioden kan være på op til 15 år.

Hvor meget kan der udbetales?
Ratelånet bør optages, så der er luft til renteændringer i mindre omfang. Vi anbefaler derfor, at der tinglyses et lidt større pantebrev, end der umiddelbart er behov for. Herved sikres det, at der er plads til alle udbetalingerne i hele perioden.

Hvis foreningen eksempelvis ønsker et engangsbeløb på 200.000 kr. udbetalt straks og herefter 100.000 kr. i månederne juni og december (til delvis betaling af terminsydelser på f. eks. lån) i 10 år kræver det et Ratelån på knap 3 mio. kr. og et tinglyst pantebrev på samme beløb.

Ønskes månedlige udbetalinger vises i skemaet nedenfor eksempler på, hvor meget der kan udbetales ved forskellige lånestørrelser og restgælden efter 10 år.

Månedlig udbetaling og restgæld   
Kurser pr.
maj 2002
 Månedlig
udbetaling
i 10 år  Restgæld
efter 10 år
1.630.000 kr. 10.000 kr. 1.545.000 kr.
4.040.000 kr. 25.000 kr. 3.847.000 kr.
8.060.000 kr. 50.000 kr. 7.667.000 kr.
(Der er forudsat uændret rente i hele udbetalingsperioden)

Der kan også vælges én engangsudbetaling. En engangsudbetaling på eksempelvis 1 mio. kr. hvor andelsboligforeningen først efter 10 år belastes økonomisk af terminsydelserne på lånet kræver et Ratelån på 1.750.000 kr.

Restgælden på det lån, der skal tilbagebetales, vil stige i udbetalingsperioden, da lånet pålægges renter.

Når udbetalingsperioden udløber
Efter udbetalingsperioden betales terminsydelser på normale vilkår så lånet tilbagebetales som et almindeligt realkreditlån (annuitetslån) med fire årlige terminer over restløbetiden.

Andelsboligforeningen kan dog overveje, om lånet skal søges ændret, når udbetalingsperioden er afsluttet. Foreningen kan eksempelvis optage et nyt lån med en 10-årig afdragsfri periode eller et almindeligt 30-årigt realkreditlån til indfrielse af Ratelånet.

Tilrettelægges udbetalingsperioden for Ratelånet eksempelvis sådan, at der først skal betales terminsydelse på Ratelånet samtidig med at ydelsen på andre lån falder væk, vil andelsbolig-foreningens økonomi blive berørt i mindre omfang.

Hvis renten stiger eller falder
Da Ratelån er baseret på FlexLån med årlig rentetilpasning (type F1 K), vil renten på lånet ændre sig, når lånet rentetilpasses. Hvis der sker væsentlige renteændringer, påvirkes termins-ydelsen og derved restgælden. Det kan derfor blive nødvendigt at ændre udbetalingsperioden eller ændre udbetalingsbeløbet.

Renteændringer betyder imidlertid ikke så meget i begyndelsen af udbetalingsperioden - medmindre der er valgt en større engangsudbetaling - men får større betydning efter en årrække, hvor restgælden er vokset.

Skatteforhold
Ligningsrådet er i flere tilfælde blevet anmodet om bindende forhåndsbesked, om det ville medføre beskatning af andelshaverne, hvis provenuet af et lån bliver anvendt til nedsættelse af boligafgiften. Svaret har været Nej.

Anvendes provenuet til forbedringer på ejendommen sker der ej heller beskatning af andelshaverne.

Benyttes provenuet til vedligeholdelse, må der skelnes mellem om vedligeholdelsesopgaverne efter foreningens vedtægter påhviler andelshaverne eller foreningen. Hvis foreningen benytter provenuet til betaling af vedligeholdelsesudgifter, der efter vedtægterne påhviler andelshaverne, vil der være risiko for beskatning.

Udbetales lånets provenu direkte til andelshaverne, vil der være stor sandsynlighed for, at andelshaverne beskattes.

Det må tilrådes at søge nærmere oplysninger hos skattemyndighederne i det enkelte tilfælde.

Særlige forhold
I udbetalingsperioden kan der ikke tegnes fastkursaftale på rentetilpasningen, ligesom det ikke er muligt at tegne en rentegaranti. Der kan dog tegnes fastkursaftale på udbetalingen af første rate.

Priser og gebyrer
Da Ratelån er baseret på realkredit, er det de sædvanlige priser og gebyrer ved at optage real-kreditlån, der betales. Der betales kun bidrag af de udbetalte rater, hvor minimumsbidraget er på 1.000 kr. pr. år. Herudover er der et gebyr for etablering af udbetalingsaftalen og et gebyr til Danske Bank eller BG Bank i forbindelse med oprettelse af aftalen.

Der er ingen omkostninger ved de løbende udbetalinger. Ved en ændring af udbetalingsafta-lens forløb, f. eks raternes størrelse, vil der dog være et gebyr.

Renten på kreditfaciliteten i Danske Bank eller BG Bank er variabel.

De aktuelle priser oplyses ved henvendelse til Realkredit Danmark

Søg rådgivning
Det er altid en god ide, at søge en grundig rådgivning inden der optages lån. Dette gælder i særlig grad for optagelse af Ratelån, idet der her også er spørgsmålet om den tidsmæssige fordeling af udbetalingen at tage hensyn til.

Realkredit Danmark hjælper gerne med rådgivning om Ratelån, men det må tilrådes at søge bistand hos advokat, administrator eller revisor specielt om

Ratelånets indflydelse på udviklingen i andelsboligforeningens formue og værdien af andelskronen
Ratelånets indflydelse på boligafgiften når udbetalingsperioden ophører
Skattemæssige forhold samt hvorvidt særlige forhold påvirker muligheden for at mod-tage tilskud eller andre økonomiske ydelser fra offentlige myndigheder m.v.

Både private udlejere og andelsboligforeninger kan ofte hente betydelige besparelser gennem konvertering af realkreditlån til eksempelvis et lån med lavere rente. Derfor tilbyder Realkredit Danmark at kursovervåge dit lån for at identificere konverteringsmuligheder efterhånden som de opstår.

Kursovervågning er gratis, og vi kan overvåge kursen både med henblik på omlægning til lavere rente og til en højere rente. Der er mulighed for at tilmelde både lån i Realkredit Danmark og lån fra andre institutter.

Ved tilmelding til kursovervågning tager vi udgangspunkt i din specifikke situation. Vi aftaler i fællesskab, hvor stor besparelsen skal være for, at konvertering kan betale sig for dig. Når obligationskursen er på det rette niveau orienterer vi dig, og du tager herefter stilling til, om lånet skal omlægges. Kursovervågning er ganske uforpligtende.

Såfremt du har en administrator, kan det efter ønske aftales, at den pågældende står som modtager på kursovervågningsaftalen.

Tilmelding til kursovervågning kan ske på et af vores realkreditkontorer eller telefonisk til Kundelinjen på 70 15 15 16. Du kan også sende en e-mail via "Kontakt os" øverst på siden, hvorefter du hurtigst muligt vil blive kontaktet for i fællesskab at fastlægge, hvilke lån der skal tilmeldes og de specifikke kriterier, en eventuel omlægning skal baseres på.

Kort om lån i euro
Realkredit Danmark tilbyder låneprodukter i euro til alle låntagere. Dette skal ses i lyset af dels den øgede internationalisering i den finansielle sektor, dels som led i den fortsatte produktudvikling, som har kendetegnet realkreditsektoren de senere år. Det er muligt at få de samme typer lån i euro som i danske kroner. Det vil sige obligationslån og kontantlån med fast rente i op til 30 år og FlexLån® med både fast og variabel løbetid.

Lån i euro har samme karakteristika som lån i kroner og udbydes til alle låneformål. Låneomkostningerne ved at optage lån i euro er de samme som ved lån i kroner. Betaling kan ske enten 4 eller 12 gange om året. Lånene finansieres med obligationer i euro.

For realkreditlån i euro, gælder de samme regler som for realkreditlån i kroner med hensyn til løbetider, lånegrænser, afdragsprofiler mv. Kun ved den skattemæssige behandling af kursgevinster og kurstab afviger reglerne. Se afsnit "Skat og lån i euro" nedenfor.

Sikring af kurser
Der er forskellige muligheder for at kurssikre lån i euro. Fastkursaftaler sikrer lånet mod eventuelle udsving i obligationskurserne, mens valutasikringsaftaler sikrer lånet mod eventuelle udsving i valutakursen inden udbetalingen. Herudover kan lånet kurssikres ved, at du får lånet udbetalt mod en garanti.

Fordele og risici ved lån i euro
De vigtigste årsager til at optage lån i euro er rentefordel og risikospredning.

Det er vigtigt, at rentefordelen ved lån i euro er så stor, at den står i forhold til risikoen ved optagelse af lån i en fremmed valuta. Valutakursrisikoen ved lån i euro ventes dog at være begrænset, idet Danmarks Nationalbank og Den Europæiske Centralbank har indgået en aftale om beskyttelse af den danske krone inden for et udsvingsbånd på 2,25% i forhold til euroen.

Lån i euro giver mulighed for risikospredning, idet kan kombinere lån i kroner og lån i euro. Desuden kan risikoen spredes ved kombination af lån med forskellig løbetid, lån fra forskellige udbydere samt fastforrentede og variabelt forrentede lån. Lån i euro udgør dermed endnu et alternativ, når den finansielle strategi skal fastlægges.

Skat og lån i euro
Lån i euro behandles skattemæssigt som lån i fremmed valuta. Det betyder, at kursgevinster altid beskattes, ligesom kurstab er fuldt fradragsberettigede.

Selv om kursgevinster og kurstab er skattepligtige for såvel kontantlån som for obligationslån i euro, medfører forskellen på de to typer lån, at kontantlån (med udbetalingskurser under 100) er mere fordelagtige end obligationslån. Dette hænger sammen med, at kurstabet på kontantlånet lægges oven i renten, hvor kurstabet på obligationslån realiseres i takt med afdragene. Hermed bliver kurstab til fradrag i skattepligtig indkomst størst på kontantlån de første år af løbetiden og mindre de sidste. Det omvendte er gældende for obligationslån. Over løbetiden er summen af kurstab, der kan fradrages ens for de to låntyper.

Hvis du ønsker aktuelle beregninger kan du gå ind under "Beregning nyt lån" og beregne på lån i euro. Er du interesseret i yderligere information, er du velkommen til at kontakte Kundelinjen på 70 15 15 16 eller et af vores realkreditkontorer. Du kan også sende en e-mail via "Kontakt os" øverst på siden, hvorefter du hurtigst muligt vil blive kontaktet.

FlexGaranti® er et variabelt forrentet obligationslån med et loft over renten (garantirenten). Garantirenten er gældende i hele lånets løbetid - altså i op til 30 år. Aktuelt tilbydes FlexGaranti® med et renteloft på 5 eller 6%.
Dermed kombinerer FlexGaranti® den lave ydelse, som kendes fra bl.a. FlexLån® med den sikkerhed, som er kendetegnet ved fastforrentede lån.

FlexGaranti® - hvad er det?
FlexGaranti® er et obligationslån, hvor den pålydende rente er variabel. Lånets rente fastsættes to gange årligt - 1. april og 1. oktober - på baggrund af den halvårlige pengemarkedsrente (CIBOR 6 mdr.).

Garantirenten: Den pålydende rente på FlexGaranti® kan aldrig overstige garantirenten.

Konverteringsrenten: Hvis CIBOR 6 mdr. i forbindelse med rentefastsættelsen 1. april eller 1. oktober kommer op på eller overstiger konverteringsrenten, så bliver lånets pålydende rente lig med garantirenten.

To varianter
Der er to forskellige varianter af FlexGaranti®.
På den ene følger renten automatisk med ned igen, hvis renten falder efter konverteringsrenten er nået eller oversteget - FlexGaranti® M. På den anden variant går lånet fra at være variabelt forrentet til at være et almindeligt fastforrentet lån, hvis konverteringsrenten nås eller overstiges - FlexGaranti® U.

For begge varianter gælder, at der ikke skiftes obligationstype i lånets løbetid, så der er ingen omkostninger eller kurstab i forbindelse med rentefastsættelsen eller en eventuel overgang til fast rente.

FlexGaranti® M
Hvis CIBOR 6 mdr. når op på eller overstiger konverteringsrenten træder garantirenten i kraft. Så længe CIBOR 6 mdr. er over konverteringsrenten betales herefter garantirenten. Falder CIBOR 6 mdr. herefter igen under konverteringsrenten, så følger lånets pålydende rente med ned igen.

FlexGaranti® M er konverterbart og kan indfries til kurs 105 i hele lånets løbetid.

FlexGaranti® U
Hvis CIBOR 6 mdr. i forbindelse med rentefastsættelsen 1. april eller 1. oktober kommer op på eller overstiger konverteringsrenten, træder garantirenten i kraft. Lånet bliver automatisk, uden omkostninger og uden kurstab, til et fastforrentet lån. Lånet vil herefter være fastforrentet i resten af lånets løbetid.

Hvis lånet, som følge af en stigning i renten, skifter status fra at være variabelt forrentet til at være fastforrentet, skifter det samtidig status fra at være inkonverterbart til at være konverterbart.

Afdragsfrihed
FlexGaranti® tilbydes både med og uden afdragsfrihed. Ved et afdragsfrit lån betales i den afdragsfrie periode kun renter og bidrag.

En afdragsfri periode kan aftales etableret ved lånets udbetaling, og den slutter i forbindelse med en ordinær obligationstermin eller ved lånets ophør. Der er mulighed for en afdragsfri periode på op til 10 år.

Hvis der vælges FlexGaranti® med afdragsfrihed, vil obligationskursen ligge lavere end for FlexGaranti® uden afdragsfrihed.

Vil du drøfte hvad FlexGaranti® giver dig af konkrete muligheder, eller betydningen af at skifte din nuværende ejendomsfinansiering til FlexGaranti®, så kontakt os på telefonen til et af vores fire erhvervscentre.
 

FlexGaranti® er særlig interessant for andelsboligforeninger og ejere af udlejningsejendomme.

For andelsboligforeninger vil en finansiering med FlexGaranti® betyde en huslejegaranti på den del af huslejen, der er bestemt af ydelsen på foreningens lån. Huslejegarantien sker ikke på bekostning af den lave ydelse, da FlexGaranti® koster ca. det samme som et FlexLån® type F3.

Ejere af udlejningsejendomme kan også have stor gavn af den sikkerhed lånet giver, da man får et loft over den maksimale belastning af likviditeten.

FlexGaranti® kan tilbydes både med og uden automatisk rentefald, hvis renteloftet nås, og renten herefter falder.